Situation an den deutschen Immobilien-Märkten
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Vertriebspartner des BCA-Konzerns,
derzeit sehen wir eine fast schon kuriose Situation an den deutschen Immobilien-Märkten.
2022 beendeten Entscheidungen der in- und ausländischen Politik sowie der EZB eine Phase immer weiter steigender (Wohn)Immobilienpreise in Deutschland. In kurzer Zeit stiegen sowohl die Zinsen als auch die Baustoff- und Lohnpreise für Neubauten schnell und hoch. Eine Zeitlang gab es gar Tagespreise auf Baumaterialien wie Dachschindeln, Beton, Fenster usw. Dazu kamen Unsicherheiten wie Heizungsgesetz, Förderchaos und zu guter Letzt gar das Aus der Regierung – Planbarkeit sieht anders aus. Die Käuferseite kam mit der Zinsexplosion nahezu zum Erliegen. Viele Unternehmen aus der Baubranche gingen insolvent, andere, wie Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia, stoppten ihre Neubauvorhaben – und haben sie bis heute nicht oder nur marginal wieder aufgenommen.
Die Konsequenz sehen wir immer weiter steigende Mieten, denn der Bedarf an Wohnraum wächst ungehemmt weiter. Da das Angebot jedoch nicht mitsteigt, steigen die Mieten. Und dies sogar schneller als die Inflation! (GREIX)
Und noch etwas ist bemerkenswert an den Marktdaten: Betrachtet man den vierteljährlichen GREIX Transaktionsindex, der sich aus den tatsächlichen notariell beurkundeten Transaktionspreisen zusammensetzt, zeigt sich bereits der vielfach von uns vorhergesagte Anstieg der Kaufpreise. In Summe liegen die realen Verkaufspreise bereits auf dem Niveau von 2021 – in den NRW-Städten Bonn, Duisburg und Dortmund gar nahezu auf oder über dem All-Time-High-Jahr 2022!
Gleichzeitig sehen wir bei den Bestandswohnimmobilienfonds, z.B. den ZBI-Fonds, ebenfalls wieder steigende Bewertungen. Jedoch liegen diese noch deutlich unter den tatsächlich seit Ende 2024 durchgeführten Transaktionen der Fonds. Anders ausgedrückt: die Fonds verkaufen bereits erste Immobilien über Verkehrswert.
Diese Zeitverzögerung der Bewertungen gegenüber dem Marktpreisen ist normal, wir sahen sie auch in der Abwärtsbewegung. Mehr dazu lesen Sie zeitnah in unserer Sachwertexperten News 08/2025.
(Wohn)immobilien sind im Moment (deutlich) mehr wert als ihre Bewertung – Das bleibt aber nicht mehr lange so! BNP Paribas Real Estate bringt es im Marktbericht Wohnimmobilien Q2/2025 wunderbar auf den Punkt: „Ein Indikator für die beendete Konsolidierungsphase ist die deutlich gestiegene Bedeutung großvolumiger Bestandsportfolios.“ Dies ist auch auf das starke Engagement von ausländischen Investoren zurückzuführen, insbesondere aus den USA, die bereits wieder verstärkt attraktive Investment-Opportunitäten realisieren.
BNP weiter: „Auch die gesunden Fundamentaldaten insbesondere auf der Nachfrageseite sprechen für den deutschen Wohn-Investmentmarkt. So wird das Interesse an deutschen Wohnimmobilien mittel- bis langfristig hoch bleiben. Zum einen dürfte der anhaltend hohe Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten bestehen bleiben, der stabile Mieteinnahmen und Wertsteigerungspotenzial sichert. Zum anderen sind Wohnimmobilien insbesondere in volatilen Zeiten eine sichere Assetklasse. Für die zweite Jahreshälfte wird eine anhaltende und umfassendere Markterholung erwartet.“ Dies begründet BNP unter anderem damit, dass viele Investmentprodukte erst im zweiten Quartal an den Markt gekommen sind und die Pipeline noch nicht zum Abschluss gebrachter Transaktionen gut gefüllt haben. Insgesamt geht BNP von einem Investmentvolumen im zweistelligen Milliardenbereich und einer Wiederaufnahme der Renditekompression bis zum Jahresende aus.
Auf der einen Seite müssen Anleger in bestehenden Wohnimmobilienfonds also noch etwas abwarten, bevor die Markterholung in Form dokumentierter hoher Verkehrswerte, lukrativer Liquidationen und/oder der Wiederaufnahme des Handels und schlussendlich auch der Wiederaufnahme von Auszahlungen greifbar bei ihnen ankommt. Denn ein Verkauf zum gleichen Preis wie der Einkauf schafft dem AIF keine Rendite. Es gilt also noch etwas abzuwarten.
Auf der anderen Seite können Profis aktuell noch deutlich unter Marktwert einkaufen, denn (siehe oben) die große Käufer-„Welle“ steht noch bevor. Ankaufsopportunitäten werden wir sicherlich auch danach noch sehen – jedoch schließt sich die Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen derzeit wieder. Die rentabelsten Opportunitäten ergeben sich bekanntlich, je niedriger der Kaufpreis auf die Jahresmiete ausfällt. Drastische Zinssenkungen sind nicht mehr zu Erwarten – es gibt also keinen Grund zum Abwarten mehr.
Nutzen Sie mit Ihren Anlegern die aktuelle Marktsituation JETZT zum (Wieder)Einstieg! Dabei sind Sie nicht auf den Wohnimmobilienmarkt beschränkt. Denn die Kapitalflucht aus den Vereinigten Staaten nach Europa, die nach Angaben von Investment-Managern und Ökonomen durch Zolldrohungen und erratische Kurswechsel Trumps ausgelöst wurde, ist auch im Bereich Private Equity bereits deutlich sichtbar.
Schauen Sie sich einmal – gerne gemeinsam mit mir – den aktuellen Einkauf des in der Platzierung befindlichen Primus Valor ImmoChance Deutschland 14 R+ für knapp 40 Mio. EUR in Kempten, Memmingen und Kaufbeuren an. Die Kaufpreise liegen hier 30% bis 50% unter Markt- und 10%-15% unter Verkehrswert. Die Objekte bieten ein deutliches Wertschöpfungspotential alleine aus dem günstigen Ankauf. Die insgesamt 317 Wohneinheiten und 62 Stellplätze sind gut vermietet, die Gebäude stammen zwar aus den 1950ern, sind jedoch seitdem umfangreich modernisiert – teils sogar kernsaniert. Geplant sind noch optische und energetische Renovationen wie Wärmedämm-Verbundsystem, Überarbeitung Balkone, Aufwertung Treppenhäuser und Nachgenehmigungen einzelner früherer Umbauten.
Zusammen mit dem ersten Einkauf in Aschaffenburg bietet sich Ihren Anlegern der Einstieg direkt in ein attraktives, günstig eingekauftes Portfolio in einem Markt mit hervorragenden Entwicklungsaussichten.
Aber auch der Private Equity Markt ist einen genauen Blick wert!
Auch hier schwenkt der Geldstrom internationaler Investoren von den USA nach Europa. Nutznießer sind europäische Unternehmen – sowohl Start-Ups als auch bereits etablierte Mittelständler.
So verkündet unser Private-Equity-Initiator MPE erfolgreiche Exits entwickelter mittelständischer Unternehmen aus ihren Zielfonds fast schon im Wochentakt. Der aktuelle MPE International 9 investiert in Zielfonds aus den USA und Europa und hält sich damit beide Märkte „offen“. Denn MPE-Fonds sind sehr langfristig aufgebaut – deutlich länger als Herrn Trumps Präsidentschaft. Somit nutzt MPE bereits jetzt Chancen in den USA mit dem Blick auf wieder verlässlichere Zeiten.
Ausschließlich Europa und dort die jungen innovativen Start-Ups sind Ziel des BVF Early Invest 4. Spätestens seit Trump offene Erpressung als Mittel der Politik nutzt, sind Regierungen und Unternehmen auf der Suche nach mehr
Unabhängigkeit von den USA. Insbesondere die digitale Souveränität bewegt derzeit nicht nur die Gemüter sondern auch die Märkte und beschert dem noch in der Platzierung befindlichen BVF Early Invest 4 bereits das erstes Unicorn (= vorbörsliche Bewertung über 1 Milliarde USD)! Leider unterliegt der Name noch der Geheimhaltung – aber wenn Sie sich einmal das aktuelle Portfolio der Zielunternehmen des BVF 4 ansehen, so sind nur noch 2 Zielunternehmen im „Stealth Modus“… eins davon ist es.
Auch Zielunternehmen Arago aus dem BVF 4 steht für europäische Unabhängigkeit (mehr). Mit der Entwicklung lichtbasierter KI-Chips fordert es Marktführer NVIDIA aus den USA heraus. Der Markt für effizientere KI-Chips wächst rasant, sei es, um die Kosten für den Betrieb von KI-Modellen zu senken oder um die Abhängigkeit von Unternehmen und Regierungen von NVIDIA-Produkten zu verringern. Die Chips von Arago können den Energieverbrauch im Vergleich zu NVIDIA-Chips um das 10- bis 30-fache reduzieren, die Technologie wurde bereits mit Geschäfts- und Industriepartnern getestet und arago erwartet die ersten Verkäufe in den kommenden Monaten. Das überzeugte selbst Bertrand Serlet, den ehemaligen Apple-Vizepräsident für Software-Engineering, der in der letzten Finanzierungsrunde in Aragon miteinstieg.
Drei Investitionsmöglichkeiten in AIFs, deren zu erwartende Renditen in den SOLL-/IST-Vergleichen in ein paar Jahren positiv hervorstechen dürften. Die Frage ist: sind Ihre Anleger dann dabei gewesen? Alle drei AIFs sind noch bis mindestens 31.12.2025 in der Platzierung.
Wie sehen Sie das? Wo bestehen noch Vorbehalte? Wie können wir Sie unterstützen, diese Botschaft an Ihre Anleger zu bringen? Lassen Sie uns einfach einmal dazu sprechen.
Bitte beachten Sie: Nicht jeder dieser AIFs ist für jeden Kunden geeignet!
Ich wünsche Ihnen eine rentable Woche und stehe für Fragen, Wünsche und Anregungen gerne zur Verfügung. Ihre Sachwertexpertin
Gwendolyn Vollmer
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