Private Debt im Kundengespräch: Rendite aus Immobilienkrediten statt aus dem Immobilienkauf

Der Licus ELTIF – Real Estate Bridge Invest investiert in kurzfristige, grundpfandrechtlich besicherte Immobilienkredite. Susanne Meier, Geschäftsführerin von Pegasus, erklärt, was BCA Partner davon haben, wie die Finanzierungen geprüft werden und welche Risiken ins Beratungsgespräch gehören.

Frau Meier, was steckt hinter dem Licus ELTIF?

Susanne Meier: Der Fonds investiert nicht primär direkt in Immobilien, sondern in Immobilienkredite. Diese sind im Grundbuch beziehungsweise über Grundschulden besichert. Es handelt sich vor allem um sogenannte Bridge-Finanzierungen für Wohnimmobilien. Laut Prospekt laufen die Kredite im Schnitt voraussichtlich im Schnitt sechs bis zwölf Monate. Das ist deutlich kürzer als bei klassischen Immobilienfinanzierungen. Zurückgezahltes Kapital kann so wieder in neue Finanzierungen fließen.

Was haben BCA-Vermittler konkret davon?

Susanne Meier: Vor allem einen neuen Beratungsanlass. Der Fonds kann für Kunden interessant sein, die schon breit in Wertpapieren aufgestellt sind und eine zusätzliche Ertragsquelle mit Immobilienbezug suchen. Er passt auch zu Anlegern, die über Aktien und Anleihen hinaus diversifizieren wollen. Für ein erstes Gespräch würde ich drei Punkte nennen:

• Immobilienbezug: Zugang zu Immobilienfinanzierungen, ohne selbst eine Immobilie kaufen zu müssen.
• Private-Debt-Charakter: Die Erträge kommen aus den Zinsen der Kredite und nicht primär aus steigenden Immobilienpreisen.
• Besicherung und Risikomanagement: Grundpfandrechtliche Sicherheiten, ein Beleihungsauslauf von höchstens 80 Prozent und ein strukturierter Prüfprozess sind die tragenden Elemente des Risikokonzepts.

Wie wählen Sie die Finanzierungen aus?

Susanne Meier: In einem mehrstufigen Verfahren. Infrage kommen nur besicherte Darlehen für Wohnimmobilien. Die wichtigste Grenze ist der Loan-to-Value, also das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Er darf höchstens 80 Prozent betragen. So bleibt ein Puffer, falls der Wert der Immobilie sinkt.

Der LTV allein entscheidet aber nicht. Wir prüfen außerdem:

• den Standort mit seiner wirtschaftlichen Entwicklung, der Nachfrage und der Infrastruktur
• Art, Zustand und Nutzung der Immobilie sowie Mietverträge und erzielbare Miete
• die Bonität und den Track Record des Darlehensnehmers die Qualität und den Rang der Sicherheiten
• Entscheidend ist der Exit. Schon bei der Vergabe muss klar sein, wie und aus welcher Quelle der Kredit am Ende zurückgezahlt wird. Jede Finanzierung prüfen zusätzlich die Kapitalverwaltungsgesellschaft HANSAINVEST und unser Risk Control Management. Wir investieren erst, wenn beide Seiten grünes Licht geben.

Welche Risiken müssen Vermittler ansprechen?

Susanne Meier: Bridge-Finanzierungen sind keine risikofreie Anlage. Besicherung und LTV-Grenze begrenzen das Risiko, schließen Verluste aber nicht aus. Verzögert sich ein Projekt, sinkt der Wert der Immobilie oder klappt die Anschlussfinanzierung nicht, kann sich die Rückzahlung verzögern. Der Kunde muss verstehen, dass er in eine renditeorientierte Kreditstrategie investiert

Für welche Kunden eignet sich der Fonds?

Susanne Meier: Für Anleger, die ihr Kapital mindestens zwei Jahre binden können und eine zusätzliche Anlageklasse suchen. Er ist als Beimischung zu einem bereits diversifizierten Portfolio gedacht, nicht als Kerninvestment. Ob er im Einzelfall passt, hängt von Anlagezielen, finanzieller Situation, Risikotragfähigkeit und Liquiditätsbedarf ab. Das muss im Gespräch geprüft werden.

Private Debt ist vielen Kunden noch fremd. Wie ändert sich das?

Susanne Meier: Durch Aufklärung. Aktien und Anleihen kennt jeder, mit Private Debt können viele wenig anfangen. Es braucht gute Produkte, transparente Informationen und gut geschulte Vermittler. Pegasus bringt die Expertise für Private Debt und Immobilienfinanzierung mit, die BCA ihr Vermittlernetzwerk und ihre Plattform. Gemeinsam wollen wir die Vermittler mit Schulungen und Argumentationshilfen unterstützen. Kunden sollen verstehen, woher die Erträge kommen, welche Sicherheiten es gibt und welche Risiken bestehen. Private Debt soll so seinen Platz in der Beratung finden: nicht als Trend, sondern als nachvollziehbare Beimischung für die richtigen Kunden.

Frau Meier, vielen Dank für das Gespräch.