insider Magazin - Ausgabe2

13 jährlichen Asset-Bewertung durch qualifi- zierte Sachverständige, wie es das KAGB bei AIF fordert, entfällt bei Vermögensanlagen wie auch bei Genossenschaftsmodellen. Vor diesem Hintergrund entschied sich die CARAT AG – eine 100-prozentige Tochter der BCA AG – innerhalb ihrer Betei- ligungsangebote zuallererst ausschließlich auf AIF-Produkte zu setzen. Hinsichtlich des AIF-Auswahlprozesses sollte ein Vermittler mindestens folgende Punkte überprüfen : 1.) Investitionsvorhaben und Marktlage: Zuallererst sollte das konkrete Investitionsvorhaben des Fonds betrachtet wer- den, verbunden mit der Einschätzung, ob sich die Beteiligung in einem attraktiven oder eher gesättigten Markt befindet, ob das Geschäftsmodell also tragfähig ist oder nicht. Hierzu müssen u. a. folgende Aspekte beurteilt werden: Plant der Fonds eine Ein-Objekt- oder eine Mehr-Objekt-Gesellschaft? Investiert der Fonds national oder global, in C- oder in A-La- gen, in Gewerbe- bzw. Büroobjekte oder in Wohnimmobilien? Gewerbeobjekte sind i. d. R. mit höheren Risiken behaftet als Wohnimmobilien – dafür bieten sie höhere Renditechancen. Werden konkrete Angaben zu den Standorten und der Nut- zungsart gemacht? Definiert der Fonds exakt die Zielobjekte im Prospekt oder handelt es sich um einen Blind-Pool? Erst nach Beantwortung dieser und weiterer Fragen lässt sich plausibel darstellen, ob der Fonds in einen möglicherweise rentablen oder vermehrt hochspekulativen Markt investieren möchte. 2.) Anbieter, Erfahrung und Kompetenz: Im weiteren Schritt sind Vermittler wie auch Anleger gut beraten, einen Blick auf die „Köpfe“ hinter dem AIF-Konstrukt zu werfen. Laut KAGB müssen die Emittenten von AIF eine angemessene Organisa- tion und eine fachlich geeignete Geschäftsleitung nachwei- sen. Überdies sollte jedoch die Frage beantwortet werden, über welche umfänglichen Erfahrungen und Kompetenzen der Fondsanbieter exakt verfügt. Besitzt das Emissionshaus ein eigenes Asset-Management? Wer sind die handeln- den Personen und welchen Erfolg können sie und das Be- teiligungshaus in den letzten Jahren vorweisen? Wie ist es um die Leistungsbilanzen bestellt? Konnte man sich ggf. in Zeiten der Beteiligungskrise besonders vorteilhaft hervorhe- ben? Können die AIF-Manager bereits Erfahrungen in dem ausgewählten Investitionsvorhaben vorweisen oder haben sie vorab über viele Jahre in andere Asset-Klassen investiert? Im Regelfall sollten an dieser Stelle erfahrene Initiatoren mit nachweisbaren positiven Erfolgen anderen Anbietern vorge- zogen werden. 3.) Intensiver Konzept- und Projektcheck: Im letzten Schritt sollten Berater sich noch einmal intensiv mit dem Konzept so- wie den konkreten Projekten und Risiken beschäftigen. Plant, baut, betreut, kauft, leitet, verwaltet, verkauft u. v. m. der Fonds alles in Eigenregie durch die bestellte Geschäftsleitung bzw. das dahinterste- hende Emissionshaus oder kauft sich der Fonds zusätzliche Kompetenz ein? Letztgenanntes könnte mit weiteren Kosten verbunden sein, die es zu beleuchten gilt. Ist das Fondskonstrukt inhaltlich richtig, verständlich und lassen sich Risiken wie Chancen einwandfrei definieren und gewichten? Sind Kosten für Vertrieb, Verwaltung und Investi- tion klar bestimmbar und kalkulierbar? Wichtig ist zudem, wie viel Kapital (inkl. Verhältnis Eigenkapital zu Fremdkapital) der Fonds generell benötigt und wofür und in welchem Verhältnis das eingesammelte Geld schlussendlich aufgebracht werden soll? Wie ist es um die Ausschüttungsprogosen bestellt und ist das (ggf. mehrstufige) Investitionskonzept kalkulatorisch einwandfrei und plausibel? Wie wird mit den Gewinnen um- gegangen? Bei Immobilienfonds sollte zudem ein Blick auf die festgelegte Tilgungsrate gelegt werden. Mit Bezug auf die einzelnen Projekte sollte weiterhin ge- schaut werden, inwieweit der angedachte Kaufpreis (etwa für die Immobilie) realistisch scheint bzw. ob sich die Vorstel- lungen hinsichtlich Mieteinnahmen und Zunahme des Immo- bilienwertes als stimmig erweisen. Idealerweise sind bereits Mieter mit guter Bonität und langfristigen Mietverträgen für den Fonds gewonnen worden. Und selbstverständlich sollte insbesondere auch Wert darauf gelegt werden, ob die Fonds- laufzeit adäquat bzw. der erwartete Restwert des Objekts entsprechend plausibel ist. Enthaltungskonzept hilft Vermittlern Zusammenfassend zeigt sich, dass es viele Faktoren gibt, die es auf dem Weg zur passenden Beteiligung und im Rah- men eines objektiven Marktvergleichs zu berücksichtigen gilt. Damit einhergehend sind Vermittler u. a. verpflichtet, eine detaillierte und nachvollziehbare Plausibilitätsprüfung des Sachwertproduktes mit Bezug auf anlegergerechte Be- ratung vorzunehmen. Zudem ist es bzgl. des Schlagwortes Regulierung unabdingbar, dass die Beratungsunterlagen den Vorgaben des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) bzw. der Finanzanlagenvermittlungsverordnung (FinVermV) entspre- chen und dass sämtliche Beitritts-, Beratungs- und Produk- tunterlagen nach Abschluss regulierungskonform archiviert werden. << Alexander Pfisterer-Junkert Rechtsanwalt BKL Fischer Kühne + Partner E-Mail: pfisterer-junkert@bkl-law.de Telefon: +49 89 2441 688 - 0 © Denys Rudyi - stock.adobe.com / © Daniela Schmitter